本報記者 | 邵鵬璐
2022年9月29日至10月10日，5支公募REITs密集發布擬申請擴募公告，擬以擴募資金購入新的基礎設施項目。此批5支公募REITs是自5月份國家發展改革委、滬深交易所發布公募REITs擴募指引以來，第一批申請擴募的產品。“可以預期的是，隨著初始基礎資產權益的不斷攤銷和到期，未來各公募REITs均會展開擴募。該批國內公募REITs擴募是我國公募REITs市場的重要里程碑，標志著我國公募REITs開始走向成熟穩健的持續運營階段�！边h東資信研發部分析師田野表示。
據了解，證券交易所和國家發展改革委先后發布業務指引和通知，對公募REITs新購入基礎設施項目及擴募發售等行為作出了指導。證券交易所的公募REITs擴募業務指引遵循股票增發、基金募集和資產證券化產品資產池更新的監管思路，從基礎設施項目選擇、基金發售等方面對公募REITs的擴募行為進行了全面指引和監管。國家發展改革委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》，進一步簡化了公募REITs新購入基礎資產項目的條件和流程，規范了一些流程性和事務性的工作。
田野表示，擴募是公募REITs發展的標志性里程碑事件之一。擴募對于盤活基礎設施資產具有重要意義，有利于進一步促進我國基礎設施領域投資的良性循環，打通基礎設施建設全生命周期路徑，促進基礎設施項目平穩運營，增強市場流動性，開創基礎設施投資建設的投融資新模式。
在田野看來，擴募是凸顯公募REITs“股性”的重要舉措。對基金管理人而言，擴募有利于將更多基礎設施納入REITs底層資產，有利于REITs產品分散風險、增厚收益。正確的資產價值評估和良好的投資決策可以讓REITs產品的價格更上一層樓。對投資者而言，基礎資產估值和二級市場價格的差異應當被理性看待。投資者應當充分關注二級市場價格和所投基礎設施資產內在價值的偏離程度和合理性，增強風險意識，謹慎對待市場情緒、流通盤比例等其他因素對二級市場價格的影響。公募REITs擴募的重要原因即是收益權期限與產品期限的不匹配，投資者應當從更加長遠的視角對待公募REITs的價值。
田野認為，擴募也展示了公募REITs產品的“殼”屬性。未來會有更多的優質基礎設施項目被裝入已發行產品之中。而已發行產品對優質資產的爭奪會加大后發產品的壓力。不希望缺席公募REITs市場的基金公司對盡快發行產品的需求會更加迫切。同時，已發行產品會逐漸由單一項目的通道型產品逐漸向綜合性平臺型資管類產品發展。產品和項目的運營管理能力將成為市場競爭的下一個著力點。
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